Plus-value immobilière
Estimez l’impôt à la revente d’un bien : abattements par durée, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et surtaxe.
Le principe de la plus-value immobilière
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, elle est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements. La résidence principale, elle, est totalement exonérée.
Le prix d’achat peut être majoré : frais d’acquisition (forfait de 7,5 %) et travaux (forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Ces forfaits réduisent la plus-value imposable, et donc l’impôt.
Les abattements par durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, plus la plus-value imposable diminue, jusqu’à l’exonération :
| Durée | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | aucun abattement | aucun abattement |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération) | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | déjà exonéré | 9 % par an (exonération) |
L’impôt sur le revenu est ainsi totalement effacé après 22 ans, et les prélèvements sociaux après 30 ans.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattements), une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute. Elle vise surtout les ventes générant un gain important.
Le calcul est simplifié et indicatif. Des règles particulières existent (première cession, expropriation, montants spéciaux, réformes en discussion). Pour une vente réelle, faites établir le calcul par votre notaire.
Simulation indicative. Ce résultat repose sur les barèmes publiés à la date de mise à jour indiquée plus bas. Il ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal et ne remplace pas l’avis de l’administration concernée ou d’un professionnel pour votre situation. Notre méthode
Comment le calcul est fait
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré. Le prix d’achat peut être augmenté d’un forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition et, au-delà de cinq ans de détention, d’un forfait de 15 % pour travaux.
Deux abattements distincts s’appliquent ensuite selon la durée de détention, l’un pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %), l’autre pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %). Chaque impôt est donc calculé sur sa propre base.
La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € est appliquée au taux de sa tranche sur toute la base imposable. La loi prévoit un lissage à l’entrée de chaque tranche : juste au-dessus d’un seuil, le montant réel est un peu plus faible que celui affiché.
Exemple chiffré
Un appartement locatif acheté 180 000 € en 2012 est revendu 300 000 € en 2026, après 14 ans de détention, avec application des deux forfaits.
- Prix d’achat majoré : 180 000 × (1 + 7,5 % + 15 %) = 220 500 €. Plus-value brute : 79 500 €.
- Impôt sur le revenu : abattement de 6 % × 9 ans = 54 %, base de 36 570 €, impôt de 6 948,30 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % × 9 ans = 14,85 %, base de 67 694,25 €, prélèvements de 11 643,41 €.
- Total : 18 591,71 €, sans surtaxe puisque la base imposable reste sous 50 000 €.
Les neuf années d’abattement correspondent aux années de détention de la 6e à la 14e. Attendre la 22e année efface l’impôt sur le revenu. La 30e efface les prélèvements sociaux.
Sources officielles
- Impôt sur le revenu, plus-value immobilière, Service-public.fr, abattements et exonérations
Mis à jour en octobre 2026. Valeurs vérifiées sur les textes en vigueur à cette date.
Questions fréquentes
Ma résidence principale est-elle taxée ?
Non, sa vente est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention.
Comment sont comptées les années ?
La durée se compte de date à date entre l’achat et la vente. L’abattement ne commence qu’à partir de la 6e année.
Qui calcule et prélève l’impôt ?
C’est le notaire qui établit la plus-value et prélève l’impôt directement sur le prix de vente lors de la signature.
Calcul simplifié selon le barème en vigueur. Indicatif, à confirmer par votre notaire.