Capacité d’emprunt
Estimez le montant que vous pouvez emprunter selon la règle HCSF des 35 % d’endettement, votre durée et votre taux.
La règle des 35 % d’endettement
Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’effort d’un emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ce plafond intègre l’ensemble des charges récurrentes : mensualité du futur prêt, mais aussi crédits à la consommation, pensions versées et loyers résiduels.
Concrètement, avec 3 500 € de revenus nets mensuels, vos remboursements ne peuvent pas dépasser environ 1 225 € par mois (35 % de 3 500 €). La banque conserve une marge de souplesse pour une part limitée de ses dossiers, surtout pour l’achat d’une résidence principale.
Comment on calcule votre capacité
À partir de votre mensualité maximale, on remonte au capital empruntable grâce à la formule d’un prêt amortissable, en tenant compte du taux d’intérêt, de la durée et de l’assurance. On ajoute ensuite votre apport pour obtenir le budget total disponible, frais de notaire compris.
La durée standard d’un crédit immobilier est plafonnée à 25 ans, avec une extension possible jusqu’à 27 ans pour un achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux importants.
Les leviers pour emprunter plus
- Allonger la durée du prêt (la mensualité baisse, le coût total monte).
- Augmenter l’apport personnel pour réduire le capital nécessaire.
- Solder un crédit à la consommation en cours.
- Faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur.
- Emprunter à deux pour additionner les revenus.
Simulation indicative. Ce résultat repose sur les barèmes publiés à la date de mise à jour indiquée plus bas. Il ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal et ne remplace pas l’avis de l’administration concernée ou d’un professionnel pour votre situation. Notre méthode
Comment le calcul est fait
Le calcul se fait en deux temps. La mensualité maximale correspond d’abord à 35 % de vos revenus nets mensuels, dont on retire les remboursements de crédit déjà en cours. On remonte ensuite au capital avec la formule d’un prêt à mensualités constantes, prise à l’envers :
capital = mensualité ÷ [ t ÷ (1 − (1 + t)−n) + a ÷ 12 ]
Dans cette formule, t est le taux mensuel (le taux annuel divisé par 12), n le nombre de mensualités et a le taux annuel de l’assurance, appliqué au capital emprunté. L’apport s’ajoute au capital pour former le budget total.
Ce budget doit couvrir le prix du bien et les frais annexes, notamment les frais de notaire et de garantie. La banque regarde aussi le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui reste au foyer une fois la mensualité payée. Elle examine aussi la stabilité des revenus. Le calculateur ne mesure que la contrainte des 35 %.
Exemple chiffré
Un couple gagne 4 000 € nets par mois et rembourse déjà 200 € de crédit auto. Il vise un prêt sur 25 ans à 3,30 %, avec une assurance à 0,30 % et 30 000 € d’apport.
- Mensualité maximale : 35 % × 4 000 − 200 = 1 200 €.
- Taux mensuel : 3,30 % ÷ 12 = 0,275 %, sur 300 mensualités.
- Capital empruntable : environ 233 000 €, avec 1 142 € de crédit et 58 € d’assurance chaque mois.
- Budget total : 233 000 + 30 000 = 263 000 €, frais de notaire compris.
Sur 25 ans, les intérêts représentent près de 109 500 €. Allonger la durée augmente le capital accessible, mais chaque année ajoutée alourdit ce coût total.
En vidéo
Sources officielles
- Financer son projet immobilier, ANIL, agence nationale pour l’information sur le logement
Pour aller plus loin : Calculer la mensualité d’un prêt · Estimer les frais de notaire.
Mis à jour en octobre 2026. Valeurs vérifiées sur les textes en vigueur à cette date.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement inclut-il l’assurance ?
Oui. Le plafond de 35 % s’apprécie assurance emprunteur comprise, ce qui réduit légèrement le capital empruntable.
Quel apport prévoir ?
Comptez en général au moins 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé améliore vos conditions.
Le résultat est-il garanti par la banque ?
Non. C’est une estimation. La banque étudie aussi votre reste à vivre, votre stabilité professionnelle et votre saut de charge.
Estimation indicative selon la règle des 35 %. Ne vaut pas accord de prêt.