Capacité d’emprunt
Estimez le montant que vous pouvez emprunter selon la règle HCSF des 35 % d’endettement, votre durée et votre taux.
La règle des 35 % d’endettement
Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’effort d’un emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ce plafond intègre l’ensemble des charges récurrentes : mensualité du futur prêt, mais aussi crédits à la consommation, pensions versées et loyers résiduels.
Concrètement, avec 3 500 € de revenus nets mensuels, vos remboursements ne peuvent pas dépasser environ 1 225 € par mois (35 % de 3 500 €). La banque conserve une marge de souplesse pour une part limitée de ses dossiers, surtout pour l’achat d’une résidence principale.
Comment on calcule votre capacité
À partir de votre mensualité maximale, on remonte au capital empruntable grâce à la formule d’un prêt amortissable, en tenant compte du taux d’intérêt, de la durée et de l’assurance. On ajoute ensuite votre apport pour obtenir le budget total disponible, frais de notaire compris.
La durée standard d’un crédit immobilier est plafonnée à 25 ans, avec une extension possible jusqu’à 27 ans pour un achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux importants.
Les leviers pour emprunter plus
- Allonger la durée du prêt (la mensualité baisse, le coût total monte).
- Augmenter l’apport personnel pour réduire le capital nécessaire.
- Solder un crédit à la consommation en cours.
- Faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur.
- Emprunter à deux pour additionner les revenus.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement inclut-il l’assurance ?
Oui. Le plafond de 35 % s’apprécie assurance emprunteur comprise, ce qui réduit légèrement le capital empruntable.
Quel apport prévoir ?
Comptez en général au moins 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé améliore vos conditions.
Le résultat est-il garanti par la banque ?
Non. C’est une estimation. La banque étudie aussi votre reste à vivre, votre stabilité professionnelle et votre saut de charge.
Estimation indicative selon la règle des 35 %. Ne vaut pas accord de prêt.